1 · A discussão pública compara grosso com grosso e tira a conclusão errada. "723k vagos > 300k carência → temos casas a sobrar". Mas 348k dos vagos já estão no mercado (a preço de mercado, inacessíveis a baixa renda); ~248k são complicados (heranças, AL não declarado, ruínas), dos quais só ~60–130k são recuperáveis com reforma; só ~127k são mobilizáveis com a legislação atual. Esta última fronteira — o "imediato" — depende de aplicação rigorosa da lei dos devolutos, que raramente acontece. A comparação honesta entre necessidade e oferta acionável é 300k vs. 127k — não 300k vs. 723k.
2 · Mas o "imediato" não é uma fronteira física, é uma fronteira política. Para lá do imediato, a reforma legal pode acrescentar ~60–130k fogos — regulação do AL em zonas de pressão, ação executiva sobre heranças jacentes, imposto sobre devolutos. Cada uma destas reformas é politicamente contestada; a sua aplicação combinada multiplicaria a oferta efetiva por ~1,5 a 2. É relevante, mas não chega: mesmo com reforma plena, o stock vago mobilizável (~190–260k) fica abaixo do défice estrutural de 300k. Mobilizar é uma decisão institucional; construir é uma necessidade aritmética.
3 · A AML é o caso mais apertado, mesmo com reforma plena. Défice estrutural ~140k vs. vagos mobilizáveis imediatos ~30k → gap de 110k. Com reforma legal plena, mobilizável total sobe a ~53k → resta gap de ~87k (porque ~37k dos complicados AML ficam irrecuperáveis e 70k já estão no mercado). Construção nova é matemática, não opcional — mesmo com toda a reforma legal, a AML não fecha sem novo stock. As alavancas reais são solo público, CCP simplificado para promoção habitacional, e os instrumentos legais dos vetores B e C da secção de reformas.
4 · O Centro tem folga, mas no sítio errado. Vagos mobilizáveis imediatos ~30k vs. défice estrutural ~25k. Com reforma plena, mobilizável ~55k vs. 25k → folga de ~30k. Tecnicamente, é a região onde "mobilizar resolve" — mas os mobilizáveis estão tendencialmente no interior despovoado (Pinhel, Mação, Idanha-a-Nova), enquanto o défice estrutural está no litoral urbano (Coimbra, Aveiro, Leiria). A fricção aqui é de coesão territorial — gente quer ficar onde há trabalho, casas vagas estão onde gente saiu.
Três níveis de carência — subsets aninhados (grave ⊂ completa ⊂ estrutural):(i) Grave indignidade — barracas, sobrelotação extrema, falta de condições básicas. Subset mais restrito. Fonte: acordos 1.º Direito 2022 (IHRU). N = 52.436 famílias / 185 municípios.(ii) Estimativa completa — superset do (i): grave + extrapolação académica das ELHs ainda não cobertas por acordos. Mesmo conceito de indignidade, estendido a 308 municípios. Fonte: trabalho da Sílvia Jorge (CiTUA-IST, projeto FCT 2020.01858.CEECIND) via análise sistemática das ELHs. Em 2022: 65k em 113 ELHs; projeção ~104k quando concluir 308.(iii) Défice estrutural total — superset do (ii): inclui também acessibilidade ao mercado (jovens sem crédito, taxa de esforço >40%, sobrelotação moderada, subarrendamento informal). Fonte: APPII 2026 (~300k), JRC UE (70% em AML+AMP).
Três categorias de vago — disjuntas, somam ao total (INE Censos 2021, total nacional 723.215):(a) No mercado — 348.097 fogos vagos disponíveis para venda ou arrendamento. Já fazem parte da oferta a preço de mercado; não resolvem carência por definição (estão fora do alcance financeiro de quem tem carência habitacional).(b) Devolutos mobilizáveis — estimativa ~30-40% dos 375.118 "outros motivos": fogos com proprietário identificado, em condições próximas a habitação, sem complicação legal. Alavanca real da política habitacional (lei de devolutos, IMI agravado, subarrendamento via IHRU).(c) Devolutos complicados — estimativa ~60-70% dos "outros motivos": heranças disputadas, proprietários desconhecidos, AL não declarado, ruínas com obras maiores. Requer instrumentos legais específicos. Estima-se que ~25–50% (~60–130k) sejam recuperáveis com reforma legal; os restantes ~120–190k são residuais.
Breakdown AML documentado (Observador 2023, dados INE): 70k disponíveis no mercado + 89.728 "outros motivos" = ~160k vagos brutos. Nas restantes regiões, a repartição entre mercado, mobilizáveis e complicados é estimada e calibrada para somar aos totais nacionais. A divisão dos 89.728 entre (b) mobilizáveis e (c) complicados é estimativa — para precisão real é necessário cruzar BGRI 2021 (subsecção INE) com bases de IMT/AT (proprietários), AL (registo nacional) e tribunais (heranças em curso).
Três comparações válidas, três políticas distintas. (α) Curto prazo — só imediato: ~300k carência estrutural vs. ~127k mobilizável sob lei atual → gap 173k a fechar com novo stock ou reforma. (β) Médio prazo — com reforma legal: ~300k vs. ~190–260k mobilizável (imediato + via reforma dos vetores B e C da secção de reformas) → gap de 40–110k mesmo com reforma plena; só fecha com construção nova. (γ) Comparação errada (a mais comum publicamente): ~300k vs. ~723k brutos → leitura "há casas a sobrar" que ignora que ~350k já estão no mercado a preço inacessível, e ~120–190k são residuais não-mobilizáveis (a parte dos complicados que nem a reforma alcança). Entre (α) e (β), a escolha é institucional; a necessidade de construir é comum a ambas.
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